주택담보대출 실행 시 DSR과 함께 중요 시 되는 기준이 LTV이다. DSR은 채무자의 능력(연소득, 상환능력)을 평가하는 기준이고, LTV는 담보물(주택)의 가치를 평가하는 기준이다. 둘다 중요한 지표이다.
대출금액이 터무니 없는 경우 집값 상승/하락, 개인 파산의 원인이 될 수도 있으므로 기준을 잘 정해야한다.
1. LTV란 무엇인가?
1-1) LTV 뜻
LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 “담보인정비율”을 뜻한다.(주택담보대출비율, 주택담보인정비율 등으로 해석) 자산의 담보가치에 대한 대출비율을 의미한다.
예를 들어 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율(LTV)가 70%이면 금융기관으로 부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다.
1-2) LTV가 낮아진다면? (LTV 이유)
LTV가 낮아진다면 돈을 빌려주는 기관(은행)의 손실위험은 적어진다. (대출받은 사람이 돈을 못 갚았을 경우)
예를들어 주택가격 1억원이 LTV 50%로 대출을 해주었다면, 주택가격이 7천만원으로 하락하여도 대출금 5천만원 보다는 높은 수준이라 은행의 손실 위험은 없다. 담보주택을 경매해서 그 대금으로 회수하면 된다.
하지만 LTV가 80%였다면 은행은 손실위험이 발생하게 된다. 경매로도 회수가 되지 않는다.
LTV는 본인의 지역, 상황에 따라 다르게 적용이 된다.
무주택자, 1주택자, 서울, 광역시, 기타 등 LTV가 다르게 적용되기에 잘 파악하고 계산해야한다. 2024년 현재는 투기과열지구 등이 대부분 해제되어 지역간의 LTV 차이는 거의 없다.(2-3에서 확인)
2. LTV 계산기
2-1) LTV 계산 방법
LTV 계산 방법은 아래와 같다.
“LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금)/담보가치 의 비율(x 100)”
선순위 채권은 동일한 담보로 받은 대출금액을 말한다.
임차보증금은 전월세보증금, 소액보증금을 말한다.
여기서 말하는 소액임차보증금은 본인의 전세자금 대출이 아니다.
파산할 경우 세입자에게 최우선으로 돌려주는 보증금인데 이를 포함한다.
간단히 말해 LTV 계산시 소액임차보증금을 차감하여 대출한도를 계산한다.
2-2) LTV 계산 시 유의사항(소액임차보증금 등)
왜 소액임차보증금을 차감하고 계산할까?
주택담보대출을 받을 때 주택임대차 보호법상 보호되어야 하는 최우선 변제금액을 떼어 놓고 대출을 해주는 의미이다. 실거주 목적이라도 나중에 임대를 놓았다가 대출금을 갚지못하고 집이 경매에 넘어가면 세임자의 최우선 변제액을 내줘야 하기 때문이다. 그래서 애초에 금융기관에서 소액임차 보증금을 공제하고 대출을 진행한다.
이를 방공제라고 부른다.
이때 구입자금보증을 이용하면 소액임차보증금을 공제하지 않고 LTV 한도까지 대출이 가능하다. 단, 구입자금보증 대상요건을 충족해야한다.(보증금액한도는 3억 정도인 것 같다.)
LTV 계산기는 아래 링크에서 확인 할 수 있다.
2-3) 지역별, 조건별 LTV
우선 9억, 15억 기준으로 LTV 비율이 다르고, 보유주택 수, 지역에 따라 LTV가 다르다.
현재 본인의 상황과 맞는 비율을 확인하고 대출을 계획해야한다.
앞으로의 계획, 내집마련 계획을 생각하며 LTV를 계산해야한다.
서민 실수요자(무주택), 1주택(처분조건)은 거의 50~60%이다.
또한 9억 초과한다고 해서 대출이 안되는게 아니라, 9억 이하분에 대해서 50%대출을 해주고, 9억 초과분에 대해서는 30%만 인정을 해준다는 뜻이다.
* 투기지역, 조정대상지역도 거의 풀려 대출규제는 완화됐다고 생각하면 된다.
지역별 LTV는 아래 표와 같다.
| 주택가격 | 구분 | 투기지역, 투기과열지구 | 조정대상 지역 | 기타지역 |
|---|---|---|---|---|
| 9억 이하 | 무주택(서민실수요자) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택자(처분조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 30% | 30% | 60% | |
| 9억 초과 | 9억 이하분 | 40% | 50% | 9억 이하와 동일한 조건 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | ||
| 15억 초과 | – | 불가 | 9억 초과와 동일 |
지역별 소액임차보증금은 아래 표와 같다.
| 지역 | 소액임차보증금 | |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 5,000만원 | |
| 인천광역시 | 강화군, 옹진군 | 2,000만원 |
| 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,300만원 | |
| 의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시 | 4,300만원 | |
| 시흥시 | 반월특수지역 | 2,000만원 |
| 그밖의 지역 | 4,300만원 | |
| 남양주시 | 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동 | 4,300만원 |
| 그밖의 지역 | 2,000만원 | |
| 광주/대구/대전/부산/울산광역시 | 군지역 | 2,000만원 |
| 그밖의 지역 | 2,300만원 | |
| 경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2,300만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,000만원 | |
3. 주택담보가치 확인 방법
LTV에서 정하는 담보가치 평가는 다양한 경로로 결정한다.
국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산 시세, 한국 감정원시세, 감정평가 범인에 의뢰한 감정 가격 중 1가지를 사용하는 것이 규정이다.
