주택담보대출을 실행할 때 LTV, DSR, DTI등 의 조건을 본다.
DTI, DSR은 비슷하지만 다르다. 또한 DSR이 도입 될 시기쯤 신DTI가 나와 조금 헬갈리기도 한다. 미세한 차이점들을 알아보자.
1. DTI란? DTI 뜻
DIT란 총부채상환비율이다.(Debt to Income) 주택담보대출의 연간 “원리금”의 상환액과 기타 부채에 대한 연간 상환 “이자”의 합을 연소득으로 나눈 비율이다.
* 원리금은 원금+이자를 뜻한다.
참고로 DSR은 총부채상환원리금이다.
2. 신DTI? (신DTI 뜻)
2018년 1월부터 신DTI가 적용되었다.
기존 DTI는 “신규 주택담보대출 원리금”과 “기존 주택담보대출의 이자”만 반영하여 계산했다.
신DTI는 신규 주택담보대출 “원리금” 상환액과 기존 주택담보대출의 “원리금” 상환액을 합친 금액으로 계산한다.
간단히 말해 기존DTI는 기존 주담대의 이자만 반영했지만 신DTI는 기존 주담대의 원리금 까지 합산하여 계산한다. 다주택다들의 주택담보대출이 어려워 지고, 한도가 줄어드는 상황이 된다.
3. DSR, 신DTI 차이점
DSR은 신DTI와 함께 도입이 되었다. DSR은 총부채원리금상환비율로 모든 대출의 원리금 상환액을 포함하여 계산한다.
기존주택담보대출 뿐만아니라 마이너스통장, 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등등 금융권의 모든 대출의 원리금 상환액을 고려한다.
- DTI : (신규 주택담보대출 원리금 + 기존주택담보대출 이자 + 기타대출 이자) / 연소득
- 신DTI : (신규 주택담보대출 원리금 + 기존주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자) / 연소득
- DSR : (신규 주택담보대출 원리금 + 기타대출 원리금) / 연소득
기존 DTI 계산기, 스트레스 DIT계산기 링크는 아래와 같고, 신DTI는 해당 글 맨 아래에 링크가 있다.
4. 신DTI 특징 및 계산기
그 만큼 소득 산정 방식이 중요하다.
소득 산정방식은 객관성이 우수한 증빙소득을 우선인정한다. 입증가능성, 안정성, 자속가능성 등 객관성이 우수하기 때문이다. 인정소득, 신고소득을 활용 할 시, 소득 차감등 패널티가 있다.
- 증빙소득 : 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관성 있는 소득확인자료
- 인정소득 : 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료
- 신고소득 : 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출 신청자가 제출한 자료
1년치 소득만 확인하는 방식에서 벗어나, 2년간 증빙소득을 확인하여 소득의 안정성을 고려한다.
- 차주의 2년간 소득을 확인한 후, 최근 1년의 소득을 반영
- 2년간 소득의 큰 차이가 있는 경우, 소득을 평균하여 반영
- 다만 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(ex : 진급 등)을 입증하는 경우 최신 소득으로 반영
차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우, 1년 소득으로 환산한 후, 일정비율(10%)을 차감하여 반영
- 예 : 4개월 소득으로 1200만원 증빙 -> 3600만원(1200X3) X 0.9 = 3240만원
- 다만 휴직일 경우 1년치 증빙소득이 없는 경우, 소득이 지속될 것을 입증하면 차감 미적용
연령 제한없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래 소득 증가가 예상되는 경우 증가분 반영
신DTI 계산기는 아래 링크에서 확인하면 된다.
