집을 사려면 순수 현금으로 사기는 어렵다. 주택담보대출을 받아야 하는데 주담대도 알아야할 정보가 많다.
대출을 받으려면 LTV, DTI, DSR 등 조건들에 대해 알아야 한다. 그 중 DSR에 대해 알아보자.
1. DSR이란 무엇인가?
1-1) DSR 뜻
DSR은 Debt Service Ratio의 약자이다. 우리말로 풀어 이야기 하면 “총부채원리금상환비율”이다.
우리말도 어려운데 더 쉽게 풀어서 말하자면 채무자의 연간 소득에서 각종 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이다.
LTV, DTI, DSR 모두 주담대의 심사 기준이 되는 정책이다. LTV는 담보에 초점을 맞춘 것이고, DSR은 부채 상환 능력에 초점을 맞춘 정책이다. 그래서 돈을 많이 벌 수록 대출을 받을 수 있는 한도가 많아진다.
1-2) DSR 세전, 세후, 전세자금
원래는 전세도 부채로 포함되어야 하지만 현재 정책적 판단으로 빠져있다. 전세자금 대출은 이자만 내고 마지막에 상환하기도 하고, 2년이라는 비교적 짧은 기간의 대출이라서 그렇게 판단한 듯 하다.
또한 DSR 계산시 연간 총소득을 계산할 때는 세전 금액으로 계산한다. 대충 계산해 보면 세전 연봉의 40%는 세후 연봉의 50%랑 비슷하다.
세전 연봉이 1억이면 1년에 4000만원(1달에 334만원) 상환 하면 된다. (한달에 334만원이면 어느정도 금액을 어느정도 금리로, 어느정도 기간을 빌려야 하는지 계산이 된다.)
1-3) 스트레스 DSR이란
스트레스 DSR은 대출자의 상환능력을 더 엄격하게 평가하기 위한 지표이다. 주로 금리 상승이나 소득 감소 등의 스트레스 상황을 가정하여 평가한다.
변동 금리등 원리금 상환부담이 상승할 가능성이 있어 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과 하는 제도이다.
스트레스 금리가 붙기 때문에 그만큼 대출한도가 줄어든다.
2024년 상반기에는 스트레스 DSR이 0.38%이다. 그만큼 가산해서 DSR 계산을 해야한다. 0.38%가 나온 이유는 아래 정부 공식 링크에서 확인이 가능하다.
과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별가계대출 가중평균금리와 현시점 금리를 비교 하여 결정한다. (하한(1.5%) 및 상한(3.0%)을 부여한다.)
가계부채비율이 높아지니 이를 줄이려고 나온 대책같다. 이를 통해 대출자의 무리한 대출을 방지하고, 대출자의 재무 안정성을 높이는데 도움을 준다고 한다.
2. DSR 계산 방법
DSR계산 방법은 아래와 같다.
“DSR = 연간 가계대출 원리금 상환액/연간소득“
위에서 가계대출 상환액에는 주택담보대출, 신용대출, 학자금 대출 등 모든 대출이 포함된다. 물론 연간 소득에는 맞벌이 부부의 소득, 임대소득, 이자소득 등 모든 소득을 포함한다.
DSR이 높을 수록 대출자가 갚아야할 부채가 많다는 의미이다. 은행도 대출자의 상환능력을 평가하고 대출을 해준다.
DSR이 40까지가 적정 수준이다. 그 이상이면 상환이 어렵고, 생계가 어려울 수 있다.
DSR 계산은 대표적인 부동산 계산기 홈페이지에서 쉽게 계산이 가능하다. 본인의 소득과 대출기간, 금리만 입력하면 된다. 스트레스 DSR로 적용되어 나온다.
대략적으로 계산을 해주기 때문에 은행방문 전, 투자하기 전, 주택매매 전에 한번 계산해보고 결정을 해야한다.
