나라에서 무엇을 구입하던 재화 행위를 하면 세금을 내야한다. 국가에서 공공재 등 여러 공공서비스를 제공하기 위해, 나라의 기반을 설계하기 위해 또한, 순조로운 국가운영을 위해 세금을 징수한다.
주택도 물론 재산에 포함되어 세금을 부과한다. 그렇다면 주택, 부동산에 대한 세금은 어떻게 부과할까?
1. 개요
부동산은 거래를 할 때도 세금을 내고, 보유만 하고 있어도 보유세를 낸다. 주택(부동산)도 재산이기 때문이다.
그런데 부동산 거래를 할 때 세금의 기준과 보유하고 있을 때 세금의 기준이 다르다. 정확히 말해 세금을 내는 과세표준이 다르다는 뜻이다.
거래를 할 때는 취득세, 양도소득세를 내고, 보유를 하고 있을 때는 재산세, 종부세를 낸다.
거래에 대한 세금을 징수 할 때는 실거래가를 기준으로 과세를 하고, 보유세에 대한 세금을 징수 할 때는 공시가격을 기준으로 과세표준을 잡는다.
그렇다면 부동산 과세표준으로 하는 공시가격은 무엇인가?
2. 공시가격
공시가격이란?
간단히 말해 국토교통부에서 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”의 규정에 따라 측정한 주택 가격이라고 보면 된다.
매년 1월 1일을 기준으로 공시하고, 그 공시 가격을 기준으로 보유세, 건보료 산정 등 행정목적의 기준이 된다.
아래 링크에 공시가격, 공시지가, 실거래가 등의 차이를 정리해 두었다.
(공정시장가액비율도 정리해 두었다.)
공정시장가액비율이란?
간단히 말해 과세표준을 정하기 위한 공시가격의 비율을 말한다. (행정부가 종합부동산세를 제어할 수 있게 하는 역할 을 한다.)
3. 종부세 과세표준이란?
과세표준이란 무엇인가? 간단히 말해 종합부동산세액을 산출하기 위한 과세표준이다.
종합부동산세를 계산하기 전에 과세표준 구간을 설정한다. 3억원 이하, 6억원 이하, 12억원 이하 등등 과세표준금액 해당 금액 구간 마다 세율이 달라진다.
당연히 금액이 높을 수록 세율이 높아진다.
그렇다면 과세표준 금액은 어떻게 산출하는가?
종부세 계산 시 주택금액에 공제금액이 있다. 주택기준 6억원이 공제되며(6억원 이하 주택은 종부세 대상이 아니다.) 1세대 1주택자는 11억원이 공제된다. (1세대 1주택자는 비싼집이 아니면 종부세랑 거리가 멀다)
주택에 대한 종부세 세액 계산 흐름도 이다. 먼저 위에서 말했던 공시가격에 공제금액을 빼준다. 그리고 공정시장가액 비율을 곱해준다. 그러면 종부세 과세표준 금액이 나온다.
예시)
공시가격이 14억인 부동산에 대해 6억을 공제해 준다.
8억에 공정시장가액비율 60%를 곱해준다.
과세표준은 4.8억원이 된다.
이 과세표준 금액에 해당하는 구간을 보고 세율을 곱해 종부세를 내면 된다.
4. 종부세 계산 방법
종부세 계산은 과세표준을 기준으로 하지만 그 외에 계산해야 하는 부분도 있다.
과세표준 구간에 따른 세율, 누진공제액, 1세대 x 주택에 따른 세액 공제도 있다.
