요즘 청약 가격이 심상치가 않다. 아니 오히려 분양가격이 높아서 눈이가질 않는다. 2020~2021년 부동산 상승기에 집값이 오르면서 분양가격도 같이 올랐나 보다.
집 값이 상승 시기에는 분양가가 상대적으로 낮아서 당첨되기만 하면 로또였는데 지금은 오히려 그 반대이다. 아파트 값 상승시기 때 분양가를 책정한 청약이 많다 보니 오히려 분양가가 높다. 주변시세가 더 낮아서 청약을 해서 들어가느니 조금 구축이어도 주변 아파트를 들어가는게 더 좋다.
청약 전에 분양가 상한제 지역이 있는 지역을 알아보아서 청약전략에 잘 사용해야 한다. 특히 무주택자들은 분양가 상한제가 더욱 중요하다. 주변 시세보다 저렴하게 분양을 했다는 뜻이니 말이다.
하지만 분양가상한제 해당 지역은 점점 줄고 있고, 주변 시세도 조금씩 떨어지고 있다. 그리고 분양가 상한제가 줄어들면 물가가 오른만큼 건설사 및 조합은 분양가를 올리려고 할 것이다.
무주택자들에게 분양가 상한제가 중요한 이유 (관련기사)
분양가 상한제 지역에 전매제한, 실거주의무 등의 유의사항이 있기 때문에 분양가 상한지역과, 산정 방법에 대해 알아보자.
1. 분양가 상한제란
집 값이 엄청 치솟으면 그 기준으로 분양가격도 측정이 된다. 분양가격도 치솟으면 문제가 되기 때문에, 분양가격을 안정화 시키기 위한 제도이다.
1-1) 분양가 상한제의 목적
분양가 상한제의 목적은 분양가를 적정수준으로 유지해 내 집마련의 부담을 줄이는 것이다.
1-2) 나무위키
아파트 등의 공동주택을 분양 할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로 판매할 수있도록 하게하는 제도이다. 주택법 57조에 근거한다.
1-3) 네이버 시사상식사전
공동주택의 분양가 산정 시 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도를 말한다.
2. 분양가격 산정 방법
2-1) 분양가 가격 산정
분양가격은 택지비 + 건축비로 산정한다. 주택법 제57조에 명시되어 있다.
공공택지와 민간택지에 주택을 지을 경우 택지비 산정이 약간 차이가 있다.
택지비
- 공공택지 : 공급가격 + 택지가산비
- 민간택지 : 감정평가액 + 택지가산비건축비는 “기본형건축비”에 “건축 가산비”를 더한 값이이다.
건축비 : 기본형 건축비 + 건축 가산비
* 기본형 건축비는 매년 3월과 9월에 국토교통부에서 결정한다.
* 건축가산비는 국토교통부령으로 정한다.2-2) 입주자 모집공고 분양가격
입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양가격을 공시해야한다. 최근 동탄 레이크파크 자연앤 e편한세상 아파트 역시 분양가 상한제 적용 주택이다. 아래와 같이 입주자 모집공고에 분양 원가가 공개되어 있다.
위 분양가 합계에 총 세대 수를 나누면 대략적인 분양가가 나온다. 분양가 합계는 596,374,900,000원 이고, 세대수는 1,227세대 이다. 6천억원 나누기 1,227은 대략 4억 8천만원이다. 분양가와 비슷하다.
2-3) 적용 대상
* 공공택지 내 공동주택 (공동주택은 여러가구가 한 건축물 안에서 생활을 할 수 있는 집을 말한다. 아파트, 연립주택, 다세태주택 등)
* 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거처 국토교통부 장관이 지정하는 지역
2-3-1) 적용 지역
분양가 상한제 적용지역은 아래와 같다.
| 구분 | 지역 | |
|---|---|---|
| 서울 | 전체 적용(13개 구) (집값 상승 선도지역) | 강남, 서초, 송파, 강동, 마포, 용산, 성동, 영등포, 동작, 양천, 중구, 광진, 서대문 |
| 일부 적용(5개 구) (정비사업 등의 이슈지역) | 강서, 농원, 동대문, 성북, 은평 | |
| 미적용(7개 구) | 강북, 관악, 중랑, 종로, 도봉, 구로, 금천 | |
| 경기도 | 광명(4개 동) | 광명, 소하, 철산, 하안 |
| 하남(4개 동) | 창우, 신장, 덕풍, 풍산 | |
| 과천(5개 동) | 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙 | |
서울은 전체 25개 구 중에서 13개 구는 전체가 분양가상한제 적용 지역이고, 5개 구는 일부만 적용되었고, 7개구는 미적용 되었다. 경기지역은 광명, 하남, 과천이 적용되었다.
민간택지에서의 분양가 상한제 적용 지역은 변경 되었다. 2023년 1월 3일 부동산 대책이후로 바뀌었으니 잘 참고해야한다. 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구만 분양가 상한제가 적용된다.
민간택지 분양가 상한제 적용지역은 2023년 1월 5일 0시부터 효력이 발생한다. 이후 입주자모집승인 신청 건부터 적용한다.
2-3-2) 지정 요건
투기과열지구에서 아래 요건 중 하나에 해당해야 한다.
* 분양가격 : 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과
* 청약경쟁률 : 직전 2개월 모두 5:1 초과
* 거래량 : 직전 3개월 주택 거래량이 전년동기 대비 20% 증가
3. 결론
결론적으로 분양가 지정 방법과 분양가 지역에 대해 상세히 알 필요는 없다. 모집자공고문에 친절히 나와있기 때문이다. 분양가상한제의 의미를 알고 모집자공고문을 본다면 상세한 청약 전략을 구상할 수 있다.
하지만 청약 시에 분양가 상한제가 적용되었다는 것을 파악하면 어떤 의미인지 알 수 있다. 주변 시세보다 저렴하게 분양하는 구나, 민간택지에서 어느지역에 분양하는 아파트구나, 공공택지에 아파트구나 등등 알 수 있다.
전매기간은 어느정도인지, 실거주의무 기간은 어느정도인지, 나는 어떻게 전략을 구성할 것 인지 파악 할 수 있다.
