우선 가장 기본적인 임대인, 임차인 개념부터 알고 가자. 설명을 해도 본인이 임대인지 임차인인지 모르는 사람이 많다.
임대인은 집을 빌려주는 사람이다.(집주인) 그리고 임차인은 집을 빌려 사용하는 사람을 뜻한다.
본론
임대차법에서 임대인은 임차인이 집을 빼는 순간 돈을 줘야하는 채무가 생긴다.
임차인의 대항력은 확정일자+전입신고이다. 이 두가지만 있다면 무조건 받는다.
집주인이 “다음 집이 들어와야 줄수 있다.” 이런 이야기에 두려워 할 필요가 없다. 집주인의 책임 회피밖에 되지 않는다.
1. 임차권 등기
집을 뺄 때 그냥 전입을 빼면 안되고 임차권 등기를 쳐서 대항력을 유지해야 한다.
- 법무사를 찾아가서 10~20만원에 임차권 등기를 박고 집을 뺸다.
- 이사가는 순간 전세금에 대한 지연이자 5~6프로 발생함
- 임차권 등기가 박히는 순간 전세가 들어오지 않음(집주인도 곤란한 상황이 발생)
사실 보통 임차권 등기를 한다고 하기 전에 원만하게 협의되고, 전세자금을 다 받긴한다. 집주인도 곤란한 상황이 발생하므로 최대한 협조를 해주려 한다.
하지만 비협조적이고, 다음집이 들어와야지만 줄수 있다는 배째라는 식의 대응에는 임차권 등기가 필요하다. (집주인이 가격을 안낮춘다거나, 날짜를 못맞춰 준다거나.)
2. 지급 명령
그런데도 보증금을 안주면 지급명령을 신청해야한다.
법무사에서 지급명령을 신청하면 법원에서 지급명령이 한달 안에 나온다.
- 전세금의 지연이자가 5~6%에서 12%로 올라감
- 지급명령을 받으면 경매로 진행이 가능함.
- 강제 집행이 되면 경매가 되어 내 전세금 회수가 가능함
- 집주인이 이의제기 하고 이것저것해도 변하는건 없음.
집주인의 반격카드는 원상복구의 의무가 있다. 이건 새아파트에 못을 박거나 벽지에 낙서로 손상이 되거나 할 때 원상복구의 의무가 있다는 조건이다. 이런건 민사소송으로 따로 해결해도 된다. 도배도 5~600만원 이면 되는데 5~6억의 전세금을 안주는건 말이 안된다.
그래서 결론은 소송보다는 임차권 등기 박는다 하면 된다.
