주택을 구입하려면 공부해야 할 것이 많다. 대출받을 때 다양한 정보를 알아야 한다. 2024년에는 스트레스 DSR이 생겼다. 가계대출이 많아지자 이를 줄이기 위한 대책으로 나왔다.
스트레스 DSR이란 무엇인가? 그냥 일반 DSR과 무엇이 다를까 알아보자.
1. 스트레스 DSR이란?
1-1) DSR이란 무엇인가?
스트레스 DSR이란 무엇인가를 알기전에 DSR을 알아야한다.
DSR이란 간단히 말해 “총부채 상환비율”이다. 조금 더 쉽게 말해 1년에 버는소득에 비해 빚을 상환하는 금액의 비율이 얼마인지를 나타낸다.
간단히 말해 DSR자체는 대출을 상환할 수 있는 대출자의 능력을 말한다. 대출자의 연소득이 1억일 경우, DSR이 40%이면 연 상환금액이 4000만원 이하여햐 한다.(월별 상환금액은 약 4000만원/12 = 333만원 이다.)
아래 링크에 DSR과 DSR계산기에 대한 자세한 설명되어 있다.
1-2) 스트레스 DSR이란?
DSR만 일정비율로 하면 되는데 왜 스트레스 DSR이 생겼을까?
그 이유는 금리 변동에 있다. DSR이 40%로 고정 되어 있으면 빌리는 시점에 금리가 낮았을 경우 감당이 가능하지만 금리가 오르면 40%도 넘고 상환금액이 부담이 될수 도 있기 때문이다.
그래서 미래 금리변동 위험 때문에 DSR에 정교히 반영한 것을 스트레스 DSR이라 한다.
대출 받는 입장에서 대출받는 금액이 조금은 줄어들 수 있다.
다시 말하면 상환하는 비율이 낮아질 수 있어 가계대출 부담이 줄어들 수 있다.
사실 입장에 따라 말하는게 다르다.
돈을 많이 빌리고 싶은 사람은 스트레스 DSR이 별로 좋지 않다. 대출을 발생시키는 당시 스트레스 DSR 금리가 가산되어 대출금액이 줄어들기 때문이다.
한편 상환이 부담이 되는 사람 입장에선 돈을 많이 빌리지 않아 상환금액이 줄어들어 좋을 수 있다.
정부 입장에서도 가계대출비율이 줄어들어 더 좋을 수 있다.
1-3) 스트레스 DSR은 왜 시행 되나?
정부에서 스트레스 DSR을 시행하는 이유는 아래와 같다.
“상환능력을 넘어서는 과도한 가계 대출 확대를 방지한다.“
“고정금리 확대 등 가계 부채 질적 개선을 도모한다.“
금융 위원회에서 발표한 해외 사례는 아래와 같다.
캐나다 : 주담대에 대해 적격금리 또는 약정금리에 2%p를 가산한 금리 중 높은 금리를 적용하여 차주의 상환 능력을 평가한다.
호주 : 기존 대출금리보다 3%p 높은 완충 이자율을 부과하여 상환능력 평가
홍콩 : 주담대 금리 2%p 인상을 가정한 스트레스 DSR 제도를 통해 상환능력을 평가
2. 스트레스 DSR 적용 방식
그렇다면 스트레스 DSR 적용은 어떻게 될까? 스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균금리와 현 시점의 금리 (2024년 1월 발표 금리 기준)를 비교해서 결정한다.
변동기 과다, 과소 추정 경향을 보완하기 위해 하한과 상한이 있다.
하한은 1.5%, 상한은 3.0%이다.
2-1) 시행 범위
대상 기관 : 은행권 + 2금융권
대상 대출 : (1)주담대+신용대출, (2) 변동형+혼합형+주기형 등
* 혼합형 :일정기간(예 : 5년) 고정금리가 적용되고, 이후 변동금리로 전환되는 상품
* 주기형 : 일정주기로(예 5년) 금리가 변경되고, 그 기간내에는 고정금리가 적용되는 상품
2-2) 금리산정 방식
과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현 시점(매년 5월, 11월 기준) 금리를 비교하여 결정한다. 일정한 수준의 하한(1.5%), 상항(3.0%)를 부여한다.
최고 금리(A) : 과거 5년 중 가장 높은 월별 금리
현재 금리(B) : 매년 5, 11월 기준 금리
스트레스 금리 : (A) – (B)
3. 스트레스 DSR 적용 계획
스트레스 DSR은 2024년 2월 26일 부터 시행되었다. 2024년 2/26일 부터 6/30 일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%였다.
곧 6/30일이 다가오므로 다시 계산을 해야하는 시기가 오고있다.
스트레스 DSR 단계별 시행 계획은 아래와 같다.
2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%만 적용하고, 하반기에는 50%를 적용한다. 2025년부터는 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용한다. 금리가 최대 3%까지 가산된다.
금융위원회에서 전망하는 스트레스 금리 가산 현황을 아래와 같다.
* 2024년 상반기 스트레스 금리 : 0.375% 예상
* 2024년 하반기 스트레스 금리 : 0.75% 예상
* 2025년 스트레스 금리 : 1.5% 예상
내년 내후년에 집을 구입할 사람들은 필히 스트레스 금리를 예상을 하고 계산해야한다.
