부동산 가격을 지칭하는 용어가 참 많다.
그래서 많이들 헷갈린다.
실거래가, 공시가격(공시지가), 공정시장가액비율, 호가 등등 용어가 너무 많다.
하나씩 정리를 해보자.
1. 개요
주택에 대한 세금이 다양하다.
취득세, 보유세, 양도소득세, 증여세 등등
하지만 이 세금에 대한 기준은 각각 다르다.
그래서 다양한 집값의 기준을 알아햐 한다.
취득세는 취득할 때의 주택가격으로 세금을 계산한다.
보유세는 보유중인 주택의 가격으로 세금을 계산한다.
양도소득세는 양도할 때 주택가격과 취득가격의 차이를 기준으로 세금을 계산한다.
다양한 부동산 가격 용어에 대해 알아보자.
2. 실거래가, 호가
실거래가는 말 그대로 실제 거래된 가격이다.
집주인이 부동산을 팔기 위해 내놓은 가격이다.
실제로 팔고자 하는 가격을 매겨 집주인이 부르는 가격이기 때문에 조금 높게 측정이 되어있다. (호가)
보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 말한다.
실제로 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 된다.
그래서 실거래가는 취득세, 양도세 계산에 사용된다.
취득세는 실거래가에 취득세를 곱해서 산출한다.
양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때 실거래의 차이에 세금을 매긴다.
실거래가는 국토교통부 실거래 공개시스템에서 조회할 수 있다.
호갱노노 앱도 실거래 기준으로 보여준다.
3. 공시가격
주택을 거래하지 않고, 단순히 보유 하고 있을 때도 주택 가격을 따져야 한다.
재산세나 종부세등 보유세를 계산 할 때 필요하다.
그래서 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부 장관과 시장, 군수, 구청장이 가격을 공시한다.
3-1) 공시가격이란?
1월 1일 기준으로 국토교통부 장관, 시장, 군수, 구청장이 공시하는 가격을 말한다.
공동주택과 표준 단독주택 및 표준지는 국토교통부 장관이 가격을 공시한다.
그 외에 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장, 군수, 구청장이 가격을 공시한다.
주택 공시가격을 4월 말, 토지는 5월 말에 공시가 된다.
아래 부동산 공시가격 알리미에서 확인하면 된다. (매년 공시해 준다.)
3-2) 공정시장가액비율
공정시장가액비율이란 무엇인가?
보통 종부세를 계산할 때 자주 나오는 용어이다.
종부세, 재산세를 산출할 때 과세표준을 기준으로 한다.
이 때 과세 표준의 공시가격의 비율을 말한다. (과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율)
(행정부가 종합부동산세를 제어할 수 있게 하는 역할 을 한다.)
* 공정시장가액비율은 60~100% 범위에서 시행령으로 정하게 되어 있다.
* 예) 2021년 기준 재산세의 공정시장가액비율은 60%, 종합부동산세의 공정시장가액비율은 95%이다. (2022년엔 60%)
요약
공시가격을 통해 보유세(재산세, 종부세)를 계산할 때 공정시장가액비율 이라는 것을 곱한뒤에 계산을 한다.
4. 공시지가
공시지가란 토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말한다.
이때 기준은 정부가 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정한다.
공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.
4-1) 표준지 공시지가
표준지 공시지가는 정부가 대표성이 있는 50만 토지를 골라 가격을 산정한다.
4-2) 개별 공시지가
정부 기준을 토대로 지자체장이 개별 토지 가격을 산정한다.
4-3) 공시지가와 공시가격의 차이
공시가격은 주택을 대상으로 한 재산세, 종부세, 건보료의 사정 기준이 되고
공시지가는 토지관련 국세나 지방세의 기준이 된다.
5. 기준시가
기준시가는 국세청에서 관리하는 국세의 기준이 되는 가격이다.
빌딩이나 오피스텔 등 사업용 건물에는 “실거래가”와 “공시가격”이 없는 경우도 있다.
그래도 보유세는 부과해야하기 때문에 국세청에서 별도로 “기준시가”라는 가격을 정한다.
이 기준시가를 통해 과세 기준을 정한다.
기준시가는 국세청이 9월 1일 기준으로 계산하고, 12월 말에 발표한다.
홈택스에서 주소를 입력하면 조회를 할 수 있다.
